Objektbeschreibung
Wenn Wohnträume wahr werden! Direkt zwischen Stadtgraben und Lachswehrallee gelegen, befindet es sich: Ein Haus mit Geschichte und Charme, in dem gelebt und gelacht wurde, aber auch hart gearbeitet. Ein Ort, an dem sich schon Generationen wohl und Zuhause fühlten - und vielleicht bald schon Sie.
Es handelt sich um ein 3-geschossiges Mietshaus mit ausgebautem Dachgeschoss, einer durch Balkone und Giebelaufsatz betonten Mittelachse und einer unterhalb des Erdgeschosses liegenden Durchfahrt. Dass es sich bei diesem Jugendstil-Wohnhaus mit historischen Bezügen um ein Objekt mit besonderem städtebaulichen Wert handelt, erschließt sich bei dem Anblick der markanten Fassade mit Jugendstilformen im Straßenraum. Das Anwesen weist als einziges im Bereich der Vorstadt St. Lorenz Süd dermaßen klar ausgeprägte Jugendstilformen auf. Wesentliches Merkmal sind die Terrassen- und Balkontüren und der besondere Charme aufgrund der Fassadengliederung und Fenster in Jugendstilformen aus der Entstehungszeit 1904/1905, die seit 1989 bei dem Amt für Denkmalpflege unter Schutz stehen.
Beim Betreten des Hauses beeindrucken insbesondere die dekorativen Wohnungseingangstüren sowie die Treppenhausanlage, der gepflegte Terrazzoboden und die hohen Decken. Insgesamt befinden sich in dem Haupthaus fünf Wohneinheiten sowie ein Dachboden und Vollkeller.
Das 853 m² große Grundstück ist, neben dem Haupthaus, bebaut mit einem freistehenden 2-geschossigen Nebengebäude, einer Doppelgarage sowie einem circa 39 m² großen Schuppen im rückwärtigen, zur nordöstlichen Flurstückgrenze gelegenen Grundstücksbereich. Den rückwärtigen Grundstücksbereich erreichen Sie durch die Garagenzufahrt aus der Lachswehrallee - ehemals die Kutscheneinfahrt des Fuhrunternehmers, der einst sein Gewerbe dort betrieb und die Pferdestallungen im Hof untergebracht hatte.
Das ehemals eingeschossige, gewerblich genutzte Gebäude wurde 1945 umfassend umgebaut und um Wohnraum im 1. OG aufgestockt und erweitert. Die großzügige 4-Zimmer-Wohnung bietet von der circa 33 m² großen Dachterrasse einen wunderbaren Weitblick auf den Stadtgraben sowie Lübecks Kirchtürme und ist, ebenso wie die Wohnungen im Haupthaus, an solvente Mieter vermietet.
In dem straßenseitig zur Lachswehrallee gelegenen Haupthaus mit denkmalgeschützter Fassade befinden sich insgesamt fünf Wohneinheiten: eine Wohnung sowie ein kleines Appartement im Erdgeschoss und jeweils eine Einheit in den weiteren Geschossen. Die Einheiten wurden in den letzten Jahren nach Bedarf mit viel Liebe zum Detail renoviert. Dabei wurde besondere Aufmerksamkeit darauf gelegt, den Altbaucharme zu erhalten, so ist auch heute noch der Pitch Pine Boden in der Erdgeschosswohnung vorhanden und präsentiert sich in einem gepflegten Zustand. In den Wohnungen in den Geschossen wurde in jüngster Vergangenheit Laminatboden verlegt, die Einheit im 2. OG verfügt bereits über eine sehr moderne Einbauküche. Teilweise wurden in den Einheiten die Sanitäranlagen erneuert, sodass bereits einige mit großformatigen Fliesen ausgestatten sind. Die Wohnungen präsentieren sich insgesamt in einem dem Alter entsprechenden, aber gepflegten Zustand.
Erholung und Privatsphäre außerhalb der Wohnräume bietet der mit einer Ziegelsteinmauer eingefasste Garten in Ostausrichtung, Richtung Stadtgraben. Hier können Kinder noch ungezwungen spielen und toben, während Sie, geschützt vor neugierigen Blicken, ein ungestörtes Sonnenbad mitten in Lübeck genießen.
Wir bieten Ihnen ein, zentral in der historischen Hansestadt Lübeck gelegenes, geschichtsträchtiges Wohnhaus in Wasserlage und überragendem Blick auf sechs der sieben Türme, die das Stadtbild Lübecks wesentlich prägen.
Aber auch die Immobilie selbst aus dem Baujahr 1904/05 kann sich durchaus sehen lassen. Das Mehrfamilienhaus wurde fortlaufend instandgehalten und renoviert, sodass heute alle Wohneinheiten des Anwesens ertragsbringend vermietet sind.
Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten baulichen Maßnahmen der letzten Jahre:
80er Jahre: Erneuerung der Elektrik, Wohnhausumbau OG + DG des Haupthauses
90er Jahre: Teilweise Dämmung der hofseitigen Fassade
1991 Erneuerung div. Fenster, doppelt verglast
2015 Einbau neue Gasheizung im Haupthaus
2017 Ausbesserungsarbeiten am Dach
2023 Neue Gasheizung Nebengebäude Wohnung 1. OG
Arbeiten in den jeweiligen Wohneinheiten wurden nach Bedarf ausgeführt.
Die aktuelle Nutzung der Immobilie gestaltet sich wie folgt:
- Haupthaus EG, circa 96,12 m² Wohnfläche, vermietet für 500,00 €/NKM, entspricht 6.0000,00 €/p.a.
- Haupthaus EG kleines Appartement, circa 26,78 m² Wohnfläche, vermietet für 155,00 €/NKM, entspricht 1.860,00 €/p.a.
- Haupthaus 1. OG, circa 112,13 m² Wohnfläche, vermietet für 650,00 €/NKM, entspricht 7.800,00 €/p.a.
- Haupthaus 2. OG, circa 113,56 m² Wohnfläche, vermietet für 650,00 €/NKM, entspricht 7.800,00 €/p.a.
- Haupthaus DG, circa 56,47 m² Wohnfläche, aktuell Leerstand
- Haupthaus Keller, circa 100 m², teilweise den Mietern zur Nutzung überlassen, teilweise Leerstand
- Nebengebäude EG Gewerbefläche, circa 103,24 m² Nutzfläche, Leerstand seit 2015/16
- Nebengebäude 1. OG, circa 104,91 m² Wohnfläche, vermietet für 350,00 €/NKM, entspricht 4.2000,00 €/p.a.
- Garage, vermietet für 50,00 EUR/Monat, entspricht 600,00 €/p.a.
Des Weiteren befinden sich eine Doppelgarage sowie ein ca. 36,68 m² großer Schuppen auf dem Grundstück. Insgesamt handelt es sich gemäß Nutzflächenberechnung um eine Gesamtnutzfläche von circa 905,66 m² wovon 509,96 m² auf Wohnflächen entfallen.
Die durchschnittlichen Mieteinnahmen für die Wohnflächen liegen derzeit bei 5,10 €/m² NKM, weit unter den Mieten in vergleichbaren Lagen, deutliches Mietsteigerungspotential ist vorhanden. Ab 01.10.2023 darf aufgrund einer Mieterhöhung um 20% mit Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Nettokaltmiete 33.912,00 EUR kalkuliert werden. Hinzu kommen die Möglichkeit der Vermietung der Dachgeschosswohnung, der Gewerbefläche sowie der Garagen. Des Weiteren wurde eine Zufahrt aus dem rückwärtigen Grundstücksbereich bereits bei der Hansestadt beantragt, eine Option weitere Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten und ertragbringend zu vermieten.
Aufgrund der Größenordnung und des Grundrisses ist die Immobile wandlungsfähig und bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. So hat das Anwesen sowohl als Kapitalanlage als auch für die private Nutzung, wie zum Beispiel generationsübergreifendes Wohnen, großes Potential.
Gelegen in dem beliebten Stadtteil St. Lorenz Süd, nur wenige Schritte entfernt von einem reizvollen Grüngürtel am Wasser und dennoch in 10 Fußminuten im Zentrum der historischen Altstadt von Lübeck - zentraler und schöner kann man kaum wohnen. Auf der Altstadtinsel mit ihren verwinkelten Gassen und unzähligen denkmalgeschützten Häusern befinden sich alle Annehmlichkeiten wie z. B. Bekleidungsgeschäfte, Boutiquen, Galerien, Manufakturen, Gastronomie, Supermärkte, Ärzte, Einkaufszentren, Banken sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Ob ein Einkaufsbummel, ein Museumsbesuch oder Kaffeetrinken in einem der charmanten Straßencafès – die über Jahrzehnte gewachsene Infrastruktur der charmanten Altstadt lässt sich hier in vollen Zügen genießen.
Es befinden sich aber auch sämtliche Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte, Kindergärten, Schulen, Bäckereien, Apotheken und Restaurants in der unmittelbaren Nähe der Immobilie. Sie befinden sich quasi mitten im Geschehen und genießen dennoch die ruhige Atmosphäre in dem charmanten Haus mit Jugendstilelementen und großzügigem, nicht einsehbarem Garten mit Ausrichtung zum Stadtgraben. Der Stadtgraben führt Sie auch direkt in die Wallanlagen – Lübecks älteste und größte Parkanlage – und ist ein wunderbarer Ausgangspunkt für Spaziergänge und Radtouren entlang der bedeutenden Wasserwege Lübecks.
Insgesamt zählt die Hansestadt Lübeck ca. 216.277 Einwohner (Stand 31.12.21).
Sie profitieren von der verkehrsgünstigen Lage zur A1 und A20. Die Autobahnauffahrt A1 in Richtung Metropolregion Hamburg beziehungsweise in Richtung Ostseebäder ist circa 3,1 km entfernt. Eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist durch die ca. 150 m entfernte Bushaltestelle gegeben. Der Hauptbahnhof mit ZOB befindet sich nur circa 12 Gehminuten entfernt. Stellplätze für KFZ sind, neben der hauseigenen Doppelgarage, ausreichend zwischen der Immobilie und dem Stadtgraben in der Sägemühlenstraße vorhanden.
