Industrie- und Logistikimmobilien dominieren 2023 das Geschehen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt

Frankfurt am Main, 8. Januar 2024 – Der Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt Deutschland erreichte 2023 ein Transaktionsvolumen von 6,95 Milliarden Euro. Trotz eines Rückgangs um 34 Prozent im Vergleich zu 2022 waren Logistikimmobilien 2023 damit das größte Segment des deutschen Immobilieninvestmentmarktes. Lediglich elf Prozent des Investitionsvolumens entfielen auf die Top-7-Märkte – 2022 waren es noch 13 Prozent. Ein wesentlicher Grund hierfür ist das kaum vorhandene Angebot an geeigneten Grundstücken für Projektentwicklungen und der damit einhergehenden Verlagerung in die Regionalmärkte. Rückläufig war zudem der Anteil von Portfoliotransaktionen, welche 32 Prozent des Transaktionsvolumens des Jahres 2023 ausmachten (2022: 49 Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt profitierte 2023 von einer geringeren Differenz hinsichtlich der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Auch wenn die Renditen aufgrund verschiedener makroökonomischer Unsicherheitsfaktoren trotz sinkender Finanzierungskonditionen vor allem zum Jahresende noch einmal in Bewegung kamen, bremste dies den Investmentmarkt nicht. Denn mit 2,59 Milliarden Euro war das vierte Quartal das transaktionsstärkste des Gesamtjahres.“

Im Fokus des Transaktionsgeschehens standen Core-Immobilien, also die sicherste Risikoklasse, die sich u.a. durch eine moderne Immobilie in idealer Lage mit einem bonitätsstarken Mieter und langer Vertragslaufzeit auszeichnet. Auf sie entfielen mit 4,1 Milliarden Euro 59 Prozent des Investitionsvolumens (2022: 56 Prozent). Demgegenüber spielten Core-plus-Objekte (2023: 617 Millionen Euro, neun Prozent, 2022: 16 Prozent) sowie Immobilien mit Revitalisierungs- und Repositionierungsbedarf (2023: 550 Millionen Euro, acht Prozent, 2022: elf Prozent) 2023 nur eine untergeordnete Rolle. Objekte mit Wertsteigerungspotenzial gewannen hingegen mit 1,5 Milliarden Euro an Bedeutung (2023: 22 Prozent, 2022: 17 Prozent). „Gerade bei Value-Add konnte das Angebot an verfügbaren Objekten das Investoreninteresse nicht bedienen“, beobachtet Oulds. „Wir sehen, dass Investoren wieder deutlich stärkere Unterschiede bei der Beurteilung der Immobilien hinsichtlich Lage, Qualität und Preis machen.“

„Während die Spitzenrendite für Logistikimmobilien im Jahresverlauf 2023 zunächst stabil bei vier Prozent lag, legte sie im vierten Quartal um 0,3 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent zu“, sagt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Im Vergleich zum Schlussquartal von 2022 ist das ein Anstieg um 0,5 Prozentpunkte.

„Vor allem die stark gestiegenen Finanzierungskosten und Renditen bei Alternativanlagen bremsten im vergangenen Jahr den deutschen Immobilieninvestmentmarkt in seiner gewohnt hohen Dynamik aus“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments.

Aktivste Käufergruppe waren mit 1,79 Milliarden Euro Offene Immobilienfonds sowie Spezialfonds, knapp gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 1,74 Milliarden Euro. Auf Platz drei lagen Projektentwickler und Bauträger mit 1,2 Milliarden Euro. Mit zwei Milliarden Euro waren diese auch die aktivsten Verkäufer, gefolgt von Corporates mit 1,3 Milliarden Euro und Asset- und Fondsmanagern mit 1,1 Milliarden Euro. Internationale Investoren trugen 2023 als Käufer erneut nahezu die Hälfte des Investitionsvolumens bei (49 Prozent gegenüber 51 Prozent im Jahr 2022) und unterstreichen damit die Bedeutung des hiesigen Marktes seitens ausländischer Anleger. Auf Verkäuferseite entfiel ein Anteil von 56 Prozent auf internationale Investoren (2022: 46 Prozent).

Ausblick auf 2024
„Für 2024 erwarten wir eine verhalten positive Entwicklung am Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt. Nach dem guten Jahresendquartal startet der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien mit Rückenwind in das neue Jahr. Dabei dürfte der Markt auch davon profitieren, dass die Assetklasse, im Gegensatz zu anderen Immobiliensegmenten, nicht mit Insolvenzen von Projektentwicklern zu kämpfen hat“, sagt Oulds.

„Auch im neuen Jahr stehen Logistikimmobilien bei einer großen Mehrheit nationaler und internationaler Investoren auf der Einkaufsliste, zumal diese Assetklasse ihre gesellschaftliche und wirtschaftliche Relevanz unter Beweis gestellt hat. Aber auch die weiterhin sehr guten Fundamentaldaten sprechen für Logistik- und Industrie- beziehungsweise Produktionsimmobilien. Die Nachfrage auf Nutzerseite nach modernen Flächen ist weiterhin groß, es wird zwar weiterhin gebaut, aber die hohe Nachfrage kann nur unzureichend und auch nicht ad-hoc bedient werden. Daneben sind die Leerstände sehr moderat mit gerade einmal rund zwei Prozent bundesweit. Das hat entsprechend Auswirkungen auf die Mieten, die weiter moderat steigen“, ergänzt Linsin.