DFI Real Estate: Was ist ein Artikel 9 Fonds?

Was ist ein Artikel 9 Fonds?
Ein Artikel 9 Fonds, gemäß der EU-Offenlegungsverordnung, bezieht sich auf ein Finanzprodukt, das ein explizites Nachhaltigkeitsziel - zum Beispiel ökologische oder soziale Merkmale - verfolgt. Diese Fonds werden auch als „dunkelgrün“ oder „Impact-Fonds“ bezeichnet. Zum Beispiel könnte ein Fonds darauf abzielen, die CO2-Emissionen zu reduzieren oder soziale Ungleichheit zu bekämpfen. Bei dem „HANSA German Logistics Impact Fund“ besteht dieses Ziel aus zwei Teilen.

Zum einen verfolgt der Fonds das Umweltziel Klimaschutz, konkret gemessen durch drei Kennziffern: Zuallererst „niedrige CO2-Emissionen“, die sich noch unterhalb des Ziels der Pariser Klimakonferenz bewegen. Weiterhin „hohe Energieeffizienz“ (insbesondere niedriger Jahres-Primärenergiebedarf, hoher Standard bzgl. Luftdichtheit und thermischer Integrität) und zu guter Letzt einem sehr geringen Anteil der Lagerung und Transport fossiler Brennstoffe.

Zum anderen wird das Ziel Klimaschutz erweitert durch Beachtung des sogenannten „Do no significant harm-Prinzips“. Dieses dient als Schutz vor erheblichen Beeinträchtigungen anderer Umweltziele und zum anderen durch Berücksichtigung der wichtigsten nachteiligen
Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (sog. Principle Adverse
Impacts, kurz „PAI“).

Strenge Anforderungen: Diese Fonds müssen strengen Anforderungen hinsichtlich Transparenz und Offenlegung folgen. Sie müssen nachweisen, wie ihre Anlagen zur Erreichung des spezifischen Nachhaltigkeitsziels beitragen.
Offenlegungspflichten: Artikel 9 Fonds müssen regelmäßig Informationen über ihre Nachhaltigkeitsstrategien und -ergebnisse offenlegen. Dies umfasst Details zu ihren Anlageentscheidungen und wie diese zur Erreichung ihrer Nachhaltigkeitsziele beitragen.
Vergleich mit Artikel 8 Fonds: Während Artikel 8 Fonds Finanzprodukte sind, die Nachhaltigkeitsmerkmale aufweisen bzw. beachten und mit diesen werben, streben Artikel 9 Fonds konkrete Nachhaltigkeitswirkung an oder verfolgen ein explizites Nachhaltigkeitsziel.

Wie ist er aufgebaut?
Unser „HANSA German Logistics Impact Fund“ ist ein offener Spezial-Fonds. Bei diesen „Alternativen Investmentfonds“ handelt es sich um Anlagevehikel, die in Deutschland im Rahmen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) geregelt sind. Sie richten sich ausschließlich an professionelle und semi-professionelle Investoren. Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds erlauben offene Spezial-AIFs Anlegern, Anteile zu verschiedenen Zeitpunkten zurückzugeben und die Größe des Fonds in Bezug auf das Kapital ist nicht von vorneherein begrenzt.
Unser Fonds ist ein Joint Venture zwischen der DFI Real Estate und der HANSAINVEST Real Assets. Als Startportfolio hat der Fonds bereits sechs Projektentwicklungen von DFI Real Estate im Wert von rund 270 Millionen Euro erworben. DFI Real Estate bleibt an allen Projekten dauerhaft signifikant beteiligt und die DFI AM GmbH übernimmt langfristig das Asset-Management und die Einwerbung des Eigenkapitals.
Unser Fonds strebt ein Zielvolumen von 300 Millionen Euro an, bei etwa 50 Prozent Eigenkapital. Von dem anvisierten Eigenkapital in Höhe von rund 150 Millionen Euro sind bereits etwa zwei Drittel gezeichnet. Angestrebt wird eine durchschnittliche jährliche Ausschüttung von über fünf Prozent über zehn Jahre.

Wer investiert in einen Artikel 9 Fonds?
Grundsätzlich kann es sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Investoren entsprechende Fonds geben. Der „HANSA German Logistics Impact Fund“ richtet sich speziell an institutionelle Investoren – also zum Beispiel Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. Viele institutionelle Investoren haben sich zu eigenen Nachhaltigkeitszielen verpflichtet, dass beispielsweise ein gewisser Teil ihrer Investitionen – oder gar alle – bestimmten Nachhaltigkeitskriterien entsprechen muss. Manche Investoren – und ihre Zahl steigt – sind also auf Artikel-9-Fonds angewiesen, wenn sie in Immobilien investieren möchten.

Wird er zur Normalität in Zukunft?
Das lässt sich jetzt noch nicht sagen. Bevor wir unseren Fonds auflegten, hieß es, dass ein Neubaufonds gemäß Artikel 9 ggf. gar unmöglich sei. Denn natürlich ist es einfacher bei Bestandsimmobilien, bei denen bereits viel Beton verbaut ist, einen positiven Impact zu erzielen – beispielsweise über eine bessere Isolierung oder ein Nachrüsten von PV-Anlagen.
Im Rahmen von Neubauimmobilien setzen wir auf neuste technische Standards bei den Eigenschaften der Gebäude und den verbauten Materialien, um bereits bei der Errichtung die Nachhaltigkeitskriterien zu berücksichtigen. In enger Abstimmung mit dem Generalunternehmer entstehen so Immobilien, die während der Konzeptions- und Planungsphase bereits auf die ESG-Strategie des Fonds zugeschnitten werden. ESG steht für „Environmental Social Governance“, zu Deutsch „Umwelt, Soziales und Unternehmensführung“, und umfasst die drei wichtigsten Nachhaltigkeitsaspekte.
Gleichzeitig ist aber auch klar, dass die ESG-Anforderungen nicht nur von Investoren, sondern auch von immer mehr Nutzern steigen werden. Auch Nutzer/Mieter verfolgen Nachhaltigkeitsziele im Rahmen einer Strategie und immer häufiger sind die dahinterstehenden Eigenschaften der Immobilie und das Immobilienmanagement von Relevanz für die Zielerreichung. Insofern profitieren Nutzer und Investoren gleichermaßen davon, dass die Immobilie die Kriterien eines Artikel-9-Fonds erfüllt.

Gibt es noch Kritikpunkte?
Es gibt tatsächlich Kritik an Fonds, die mit Nachhaltigkeitskriterien warben, ihre Versprechen schlussendlich aber nicht einhalten konnten. Dabei handelte es sich aber nicht um Immobilienfonds, sondern um Wertpapierfonds. Immobilienfonds haben den Vorteil, dass es eine vergleichsweise geringe Anzahl handfester Vermögenswerte in Form von Gebäuden gibt, deren Eigenschaften geplant, beeinflusst verbessert und transparent gemacht werden können.
Gibt es ausreichend Projekte hierfür?
Bei Neubauimmobilien mag es schwerer sein als bei Bestandsimmobilien, die Kriterien eines Artikel-9-Fonds zu erfüllen. Für unseren Fonds gibt es jedoch ausreichend Immobilien, da wir diese selbst entwickeln. Das sechs Immobilien umfassende Startportfolio des Fonds deckt bereits fast das gesamte angestrebte Fondsvolumen ab.

Über DFI Real Estate
Driving Future Innovation: DFI Real Estate entwickelt in ganz Deutschland innovative und nachhaltige Industrie-, Gewerbe- und Logistikimmobilien. Ein Team erfahrener Spezialisten arbeitet an den Standorten in Düsseldorf und Hamburg daran, neue Standards für die Zukunft zu setzen. Die Immobilienentwickler sind angetreten, den heute verstärkt auf Ökologie und Soziales ausgerichteten Bedarf von Kommunen, Nutzern und Investoren in den Mittelpunkt ihrer Konzepte zu stellen. Im Fokus stehen maßgeschneiderte Built-to-Suit-Projekte sowie Revitalisierungen von Brachflächen und moderne Industrie-Quartiers-Entwicklungen. Dabei decken die Experten von DFI Real Estate die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung ab – von der Flächenfindung und Baulandentwicklung über die Immobilienplanung bis zur Konzeption von Lösungen für den ressourcenschonenden Betrieb.

Die DFI Real Estate ist ein Joint Venture zwischen der FOX Real Estate – hierunter bündelt der Unternehmer Jörn Reinecke alle seine immobilienwirtschaftlichen Beteiligungen und Gesellschaften – und dem Logistik-Immobilienentwickler Andreas Fleischer