Ruhrgebiet: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien 2023

Düsseldorf, 5. Februar 2024 – Der Markt zur Miete und Eigennutzung von Industrie- und Logistikimmobilien im Ruhrgebiet setzt den negativen Trend im direkten Vorjahresvergleich in abgeschwächter Form fort. Laut der Analyse von Realogis–
Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken – ist 2023 von allen Marktteilnehmern ein Umsatz von 450.400 m² Flächen erzielt worden. Das stellt einen Rückgang von 13,3 % gegenüber dem Vorjahresergebnis und absolut von -69.030 m² auf 519.430 m² dar (2022: lag der Rückgang bei-24,7 % bzw. absolut -170.570 m²).

Im 5-Jahres-Vergleich rangiert das abgelaufene Jahr auf dem letzten Platz, im 10-JahresVergleich lagen nur das Ergebnis von 2015 mit 257.000 m² bzw. 2014 mit 210.000 m² darunter. Der langjährige Durchschnitt von 614.166 m² wurde um deutliche 26,7 % verfehlt.

„Eine gute Nachricht des Ruhrgebiets ist, dass Abschlüsse in Neubauten im Vorjahresvergleich auf einem ähnlich hohen Niveau liegen und trotz der allgemeinen Zurückhaltung von Projektentwicklern sogar noch einen absoluten Zuwachs im Jahresvergleich verzeichnen“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien GmbH. Das Beratungsunternehmen betreut seit seiner Gründung 2007 mit einer 11-köpfigen Mannschaft von Düsseldorf aus die Top-3 Logistikmärkte in NRW inklusive des Ruhrgebiets.

2023 steuern Neubauten 248.600 m² bzw. einen Anteil von 55,2 % bei (2022: 238.502 m² bzw. 45,9 %), der absolute Zuwachs liegt im Jahresvergleich bei 10.098 m² bzw. 4 %.

Zweitplatziert sind Anmietungen in Bestandsobjekten mit 201.800 m² bzw. 44,8 %, kommend von 245.488 m² bzw. 47,3 % in 2022, was dem deutlichsten absoluten Rückgang der Kategorien (Neubau, Bestand, Brownfield) von 43.688 m² bzw. -18 % entspricht. Brownfields spielten im abgelaufenen Gesamtjahr keine Rolle, kommend von 35.440 m² bzw. 6,8 % im Vorjahr.

Abschlüsse in Big-Box-Objekten sind 2023 mit 326.800 m² 72,6 % bzw. marktprägend (2022: 403.197 m² bzw. 77,6 %). Sie weisen zwar den einzigen absoluten Rückgang aller Kategorien in Höhe von 76.397 m² bzw. -18,9 % auf, können die Spitzenposition aber dennoch halten.

Abschlüsse in Objekten, die weder den Big-Boxes noch Gewerbeparks zuzuordnen sind, kommen auf Platz 2 mit 105.400 m² bzw. 23,4 % (2022: 99.638 m² bzw. 19,2 %), womit sie leicht zulegen können (+5.762 m² bzw. +5,8 %). Letztplatziert sind Abschlüsse in Gewerbeparks, die mit 18.200 m² bzw. 4 % weiterhin die geringste Bedeutung für das Ruhrgebiet spielen, kommend von 16.595 m² bzw. 3,2 % (leichter Zuwachs von 1.605 m² bzw. 9,7 %). Das Ruhrgebiet ist weiterhin ein überwiegender Vermietermarkt, mit 423.400 m² bzw. 94 % entfällt der Flächenumsatz beinahe komplett auf Mietabschlüsse (2022: 419.430 m² bzw. 80,7 %). Eigennutzer-Abschlüsse haben mit 27.000 m² bzw. 6 % gegenüber dem Vorjahr, in dem sie noch 100.000 m² bzw. 19,3 % stellten, absolut um 73.000 m² bzw. 73 % und anteilig um 13,3 Prozentpunkte nachgegeben.

Branchen-Ranking: Mehr als die Hälfte geht auf das Konto von Logistik/Spedition
Stärkste Branche war 2023 erneut Logistik/Spedition. Mit 232.800 m² bzw. 51,7 % entfällt mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Ruhrgebietes auf diese Branche (2022: 267.623 m² bzw. 51,5 %), damit bleibt ihre Bedeutung auf gleich hohem Niveau, wenngleich absolut ein Rückgang von rund 35.000 m² bzw. 13 % zu verzeichnen ist.

Zweitplatziert ist der Handel mit 111.800 m² bzw. 24,8 %, kommend vom selben Rang im Vorjahr mit 218.774 m² bzw. 42,1 %. Mit einem Delta von 106.974 m² bzw. 48,9 % rangiert der Handel nur noch bei etwas mehr als der Hälfte des Flächenumsatzes aus dem Vorjahr und büßt absolut von allen Branchen am deutlichsten ein. Der 5- Jahresschnitt des Handels in Höhe von 277.000 m² wird von allen Branchen mit -59,7 % am deutlichsten unterschritten.

Innerhalb der Branche tauschen die Unterkategorien Klassischer Handel und E-Commerce im Vorjahresvergleich im Ruhrgebiet die Plätze. 2023 führt der klassische Handel mit 71.300 m² bzw. 63,8 % (2022: 98.702 m² bzw. 45,1 %). Der E-Commerce kommt lediglich auf einen Flächenumsatz von 40.500 m² bzw. 36,2 % (2022: 120.000 m² bzw. 54,9 %), das Delta liegt bei rund 80.000 m² bzw. 66,3 %, sodass das Ergebnis lediglich einem Drittel seines Vorjahresumsatzes entspricht.

Auf dem dritten Rang befindet sich die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 62.700 m² bzw. 13,9 % (2022: 11.916 m² bzw. 2,3 %) und legt von allen Branchen absolut am deutlichsten zu mit einem Plus von 50.784 m² bzw. +426 % (was einer mehr als
Verfünffachung entspricht).

Die 2022 drittplatzierte Branche Industrie/Produktion stellt mit 43.100 m² bzw. 9,6 % das Schlusslicht, kann aber einen absoluten Zuwachs in Höhe von 21.983 m² bzw. 104,1 %, kommend von 21.117 m² bzw. 4,1 % für sich verbuchen.

Großflächen mit mehr als 26 % Umsatzrückgang
Das Ruhrgebiet war 2023 weiterhin überwiegend durch neue Nutzungen von Großflächen ab 10.001 m² geprägt, die mit 326.900 m² fast drei von vier umgesetzten Quadratmeter beisteuerten, kommend von 443.836 m² bzw. 85,4 %.

„Trotz ihrer Führungsrolle büßen Großflächen von allen Kategorien am deutlichsten an Flächenumsatz ein“, berichtet Bülent Alemdag. Das Minus im Vergleich zum Vorjahr liegt bei 116.936 m² bzw. -26,3 %. Die Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² kommt auf ein Ergebnis von 83.900 m² bzw. 18,6 %, was dem erneuten zweiten Rang entspricht. Kommend von 41.978 m² bzw. 8,1 % entspricht diese Entwicklung einer deutlichen absoluten Steigerung von rund 42.000 m², die einer Verdoppelung im Vorjahresvergleich entspricht.

Die Klasse der mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² ist mit einem Flächenumsatz von 21.400 m² bzw. 4,8 % drittplatziert (2022: 10.926 m² bzw. 2,1 %). Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² vereinen 16.100 m² bzw. 3,6 % des Flächenumsatzes auf sich (2022: 18.560 m² bzw. ebenfalls 3,6 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² steuern lediglich 2.100 m² bei, was einem Anteil von 0,5 % entspricht.

Deutliche Verteuerung der Durchschnittsmiete
Die Verteuerung der Spitzenmiete wird mit einem Plus von 11,5 % auf 7,25 €/m² fortgesetzt, Ende 2022 lag sie noch bei 6,50 €/m². Der 5-Jahresschnitt von 5,92 €/m² wird damit um 22,5 % übertroffen.

Auch die Durchschnittsmiete hat sich verteuert, jedoch mit +16,2 % auf 6,10 €/m², kommend von 5,25 €/m² in 2022, deutlich dynamischer als die Spitzenmiete. Der 5- Jahresschnitt von 4,71 €/m² wird um 29,5 % übertroffen.

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