Realogis: Brownfield-Abschlüsse kompensieren Totalausfall von Neubauten auf der grünen Wiese

Ruhrgebiet: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2024

• Umsatzplus nach vier rückläufigen Halbjahren
• Brownfield-Abschlüsse kompensieren Totalausfall von Neubauten auf der grünen Wiese
• Branchen-Ranking: Logistik/Spedition nimmt Hälfte der Flächen ab
• Big-Box-Flächen für drei Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich
• Ranking der Größenklassen: Großflächen mit +168 %
• Spitzenmiete steigt um 19,2 % auf 7,75 Euro
• Ausblick: Neubauten werden erst in 2025 und 2026 fertiggestellt

Düsseldorf, 8. August 2024 – Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien im Ruhrgebiet verzeichnet im ersten Halbjahr einen deutlichen Zuwachs. Mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² liegt der Markt 78,5 % über dem Vorjahreszeitraum. Das von allen Marktteilnehmern erzielte Ergebnis liegt 72.470 m² bzw. 78,5 % über dem des Vorjahreszeitraums. Diese und weitere Ergebnisse liefert der neueste Marktbericht von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

„Nach vier rückläufigen ersten Halbjahren in Folge haben wir im Ruhrgebiet erstmals wieder einen Zuwachs an Flächenabnahme registriert“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die seit 2007 alle drei Top-NRW-Märkte Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln betreut.

Das Halbjahresergebnis 2024 stellt seit dem Vergleichszeitraum 2019 den deutlichsten Zuwachs der Aufzeichnungen von Realogis dar (H1 2019: +162.177 m² bzw. +87,7 %). Das erste Halbjahr ist dennoch deutlich unterdurchschnittlich: Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 223.886 m² ist aktuell um 26 % verfehlt worden.

Bestandsanmietungen sind mit 107.700 m² bzw. 65,4 % klar führend. Das entspricht einem Plus von 63.970 m² bzw. mehr als einer Verdoppelung (+146%) im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 (43.730 m² bzw. 47,4 %). Abschlüsse in Neubauten auf ehemaligen Brownfields, d.h. Neubauentwicklungen auf ehemaligen Brachflächen, kommen auf einen Flächenumsatz von 57.100 m² bzw. 34,6 %. Im Vorjahreszeitraum wurde kein Abschluss in dieser Kategorie verzeichnet.

Im Gegensatz zu den Vorjahren haben in den ersten sechs Monaten 2024 Abschlüsse in Neubauten auf der grünen Wiese keine Rolle gespielt (H1 2023: 48.600 m² bzw. 52,6 %).

„Allein die Brownfield-Abschlüsse kompensieren den Totalausfall der Neubauflächen. Dazu kommt der Zuwachs der Bestandsflächen, sodass in Summe ein Plus von 72.470 m² im Jahresvergleich entsteht“, so Bülent Alemdag.

Auch das Ruhrgebiet ist im abgelaufenen Halbjahr ein reiner Mietermarkt, Eigennutzer-Abschlüsse sind – analog zu den ersten Halbjahren 2023 und 2022 - nicht zu beobachten.

Bezogen auf die Gebäudeart dominieren weiterhin Abschlüsse in Big-Box-Objekten das Marktgeschehen. Mit einem Anteil von 75 % entfallen drei von vier umgesetzten Quadratmetern in diese Kategorie bzw. 123.600 m² (H1 2023: 64.715 m²) und erzielen mit einem Plus von 91 % fast eine Verdoppelung.

Die Kategorie Sonstige Objekte (keine Objekte in Bix-Boxes oder Gewerbepark) kann ebenfalls deutlich hinzugewinnen und liegt auf Platz zwei. Mit einem Zugewinn von 16.766 m² verdoppeln sie ihren Flächenabsatz auf 31.900 m² (H1 2023: 15.134 m²).

Abschlüsse in Gewerbeparks spielen weiterhin eine untergeordnete Rolle mit 9.300 m² bzw. 5,6 %: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang von 3.181 m² bzw. -25,5 %.

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition nimmt Hälfte der Flächen ab
Die nach Flächenumsatz führende Branche ist aktuell Logistik/Spedition mit 77.000 m² bzw. 46,7 %. Damit hat sie sich gegenüber dem Vorjahr (25.290 m² bzw. 27,4 %, Rang 3) deutlich gesteigert. Während im Vorjahr nur etwas mehr als jeder vierte Quadratmeter auf die Flächenabnahme aus Logistik/Spedition zurückzuführen war, ist es aktuell fast jeder zweite.

Der absolut deutlichste Zuwachs von 51.710 m² stellt mehr als eine Verdreifachung dar (+204,5 %). Dennoch kann der langjährige Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre nicht erreicht werden. Dieser liegt bei 117.358 m² und wurde um deutliche 34,4 % verfehlt.

Drei der fünf Top-Abschlüsse entfallen in Logistik/Spedition und tragen in Summe 59.770 m² bzw. 77,6 % des Flächenumsatzes bei. Somit ist ein Großteil des Halbjahresergebnisses auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen.

Der Handel belegt mit 63.900 m² bzw. 38,8 % erneut den zweiten Platz. Im direkten Vergleich der ersten Halbjahre schneidet er zwar stärker ab, liegt aber dennoch nicht auf dem für das Ruhrgebiet typischen Niveau. Der Zuwachs von 35.460 m² bzw. +124,7 % (H1 2023: 28.440 m² bzw. 30,8 %) reicht nicht aus, um auf den 5-Jahresschnitt in Höhe von 82.248 m² zu kommen. Die Marke ist um deutliche 22,3 % verfehlt worden. Marktprägend sind die beiden Abschlüsse durch das E-Commerce-Unternehmen Euziel mit zusammengerechnet 63.900 m².

Der E-Commerce ist innerhalb der Kategorie Handel für 63.900 m² des Flächenumsatzes verantwortlich und übertrifft damit seinen 5-Jahresschnitt um deutliche 42,7 % (44.780 m²). Dahingegen konnte in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres kein einziger Abschluss durch Unternehmen des klassischen Handels beobachtet werden. Im Vorjahreszeitraum waren es ebenfalls lediglich 4.000 m², was einem Anteil von 14,1 % entsprach. Der Durchschnitt der letzten 5 ersten Halbjahre verdeutlicht, dass der klassische Handel eine untergeordnete Rolle für den Markt des Ruhrgebietes spielt, denn dieser liegt aktuell bei 6.833 m² - niedriger noch als der Schnitt der Sammelkategorie Sonstiges mit aktuell 8.800 m².
Auf dem dritten Rang folgt die Branche Industrie/Produktion mit 14.900 m² bzw. 9 %. Kommend von Platz 1 mit 32.600 m² bzw. 35,3 % ist Industrie/Produktion die einzige Branche mit einem Flächenumsatz-Rückgang (in Höhe von 17.700 m² bzw. 54,3 %). Trotz des deutlichen Rückgangs wird der 5-Jahresschnitt nur um 3,7 % verfehlt (15.480 m²).

Das Schlusslicht bildet weiterhin die Sammelkategorie Sonstiges mit 9.000 m² bzw. 5,5 %. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Zuwachs von 3.000 m².

„Die zusätzliche Flächenabnahme durch die Branchen Logistik/Spedition und Handel hat maßgeblich zum starken Halbjahresergebnis beigetragen und das Delta der Branche Industrie/Produktion deutlich überkompensiert. In beiden Fällen sind es wenige herausragende Großabschlüsse, die den Unterschied machen“, erklärt Bülent Alemdag.

Ranking der Größenklassen: Großflächen mit +168 %
Die Großflächen ab 10.001 m² sind die eindeutigen Gewinner des Rankings der Größenklassen. Mit 123.700 m² sind sie im abgelaufenen Halbjahr für drei von vier umgesetzten Quadratmetern verantwortlich, kommend von 46.000 m² bzw. 49,8 %, was jedem zweiten Quadratmeter entsprach. Sie ist die einzige von allen Größenklassen, die ihre anteilige Bedeutung ausbauen konnte: +25 Prozentpunkte am Gesamtflächenumsatz sowie das mit Abstand deutlichste absolute Plus von +77.700 m², was mehr als einer Verdoppelung entspricht (+168 %). Alle Top-Abschlüsse fallen in diese Kategorie.

Die Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² landen mit 13.000 m² bzw. 7,9 % auf dem dritten Platz, kommend von Platz 2 mit 25.513 m². Sie erfahren unter allen Flächenkategorien einen Rückgang, der bei 12.513 m² bzw. -49 % liegt. Das ist eine Halbierung gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² steigen mit 19.500 m² bzw. 11,8 % einen Rang auf und landen auf Platz 2. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² haben 7.500 m² bzw. 4,6 % erreicht, was dem erneuten vierten Rang entspricht. Sie haben sich damit um 319 m² verbessert, nachdem sie im Vorjahr bei 7.181 bzw. 7,8 % lagen. Kleinstflächen unter 1.000 m² hatten kaum Bedeutung, ihr Flächenumsatz betrug 1.100 m² bzw. 0,7 %. Im Vorjahr waren es ebenfalls lediglich 735 m² bzw. 0,8 %.

Spitzenmiete steigt um 19,2 % auf 7,75 Euro
Die Spitzenmiete am Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Ruhrgebiet hat im abgelaufenen Halbjahr einen neuen Höchstwert erklommen. Sie steigt um deutliche 19,2 % auf den neuen Höchstwert von 7,75 €/m². Kommend von 6,50 €/m² ist das ein Preisanstieg von 1,25 €/m². Die durchschnittliche Spitzenmiete der letzten fünf Halbjahre liegt aktuell bei 6,06 €/m² und ist somit um 28 % übertroffen worden.

Die Durchschnittsmiete steigt auf 6,50 €/m² an und verteuert sich somit um 6,6 %. Der 5-Jahresschnitt von 5,18 €/m² wird um 25 % übertroffen.

Ausblick
„Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien im Ruhgebiet ist weiterhin durch eine sehr geringe Flächenverfügbarkeit geprägt. Allmählich verschärft sich die Situation. Größere spekulative Neubauten werden erst in 2025 und 2026 fertiggestellt und dem Markt zugeführt“, so Bülent Alemdag. „Zentrale Lagen im Ruhrgebiet wie Essen oder Duisburg verzeichnen einen großen Zulauf. Einerseits aufgrund der hohen Verfügbarkeit von Mitarbeitern dank der hohen Bevölkerungsdichte, anderseits aufgrund niedriger Nachlaufkosen durch die Nähe zu Häfen. Diese Flächen werden nachhaltiger besichtigt.“

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