Interview mit Nils Flaßhoff, Rechtsanwalt und Partner von BETHGE

Uwe Bethge hat das Unternehmen 1984 gegründet, 2021 wurde es zur BETHGE Rechtsanwaltsgesellschaft AG.
André Dietrich-Bethge, Nils Flaßhoff und Sergia Antipa bilden den Vorstand. Die BETHGE Rechtsanwaltsgesellschaft AG beschäftigt derzeit 35 Mitarbeiter, davon 11 Rechtsanwälte (2 davon wiederum Notar).

Brownfield24: Sehr geehrter Herr Flaßhoff, sagen Sie bitte kurz etwas zu Ihrer Person, Ihren Aufgabenschwerpunkten und den Schwerpunkten Ihrer Kanzlei?
Nils Flaßhoff: Ich bin Partner bei BETHGE. Wir sind eine der bundesweit führenden Kanzleien im Immobilienwirtschaftsrecht. Wir unterstützen unsere Mandanten von der ersten Projektidee über die Projektrealisierung bis hin zum Asset Management und bei der Veräußerung der Immobilie. Das umfasst alle Leistungen rund um Immobilientransaktionen: von der baurechtlichen - öffentlich wie privat - Beratung bis hin zur Gestaltung von Kaufverträgen. Dazu gehört auch die Beratung rund um Miet- und Maklerrechtliche Themen. Ich persönlich unterstütze unsere Mandanten dabei im Bereich Baurecht, bei der Due-Diligence und der erfolgreichen Vertragsgestaltung und -verhandlung.

Brownfield24: Das Thema ESG ist in vieler Munde – welche Rolle wird dieses Thema bei zukünftigen Brownfields spielen?
Nils Flaßhoff: ESG gewinnt in der Immobilienwirtschaft immer mehr an Bedeutung und ist überall angekommen. Für Investoren wie auch für Bestandshalter ist es wichtig, ESG-Kriterien bei der Projektentwicklung zu berücksichtigen. Der Vorsprung von Brownfields gegenüber Greenfields ist vor diesem Hintergrund offensichtlich. Bei der Entwicklung von Brownfields muss das Bewusstsein für diesen Vorteil geschärft und es muss eine entsprechende Dokumentation geschaffen werden. In vielen Bereichen gibt es zwar ohnehin bereits eine gesetzliche Dokumentationspflicht. Um diese über den bloßen Nachweis in einen „ESG-Vorteil“ zu wandeln, muss diese Dokumentation noch besser aufbereitet und dargestellt werden. Wenn eine Zertifizierung angestrebt wird, wird der Umfang von Dokumentationen und Nachweisen meist festgelegt – das ist natürlich hilfreich. Aber natürlich ist es nicht nur die Dokumentation: Auch die Sanierung von Brownfields geht oft über die gesetzlichen Anforderungen hinaus und kann in einen echten Vorteil gewandelt werden.

Brownfield24: Die Mantelverordnung kommt. Vielen Entwicklern ist das noch gar nicht so bewusst. Inwiefern können Sie hier beratend tätig werden?
Nils Flaßhoff: Es geht vor allem um die Herstellung und den Einbau mineralischer Ersatzbaustoffe im Rahmen der Ersatzbaustoffverordnung (EBV). Aus dieser und den weiteren gesetzlichen Grundlagen ergeben sich neue Anforderungen an die eingesetzten Materialien. Wir können zwar nicht bei der Herstellung der RCL Materialien unterstützen, aber das Bewusstsein dafür hervorrufen. Denn diese teilweise neuen gesetzlichen Grundlagen werden auch der Maßstab dafür sein, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Zudem sind gesetzliche Dokumentationspflichten zu erfüllen.
Wir unterstützen in diesem Zusammenhang dabei, die Anforderungen einerseits und die Aufgaben andererseits, die aus der Mantelverordnung resultieren, bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Das gilt nicht nur für Bau- oder Lieferverträge, sondern auch bei Kaufverträgen oder Forward-Deals. Hierzu gehören natürlich auch Vereinbarungen zur Frage, ob eine bestimmte Zertifizierung „zu liefern“ ist und wer die damit in Zusammenhang stehenden Aufgaben übernimmt.

Brownfield24: Decken Sie sämtliche Bereiche einer Due Diligence Prüfung ab bzw. gibt es einen Bereich, auf den Sie sich spezialisiert haben?
Nils Flaßhoff: Wir beraten unsere Mandanten bei der gesamten Projektentwicklung in allen Rechtsangelegenheiten, d.h. wir führen auch eine umfassende Due Diligence Prüfung durch. Als Kanzlei decken wir dabei nahezu alle Themen ab. Unsere Kollegen sind dann im Einzelnen auf bestimmte Bereiche spezialisiert. Gerade in den Bereichen Grundstücks- und Baurecht sind wir dabei sehr stark aufgestellt und haben immer den Fokus auf die geplanten, aber auch solche Nutzungen, die vielleicht erst später (z.B. nach Ablauf eines ersten Mietvertrages) angedacht oder jedenfalls offen gehalten werden sollen.

Brownfield24: Spüren Sie unter den Mandanten ein vermehrtes Interesse an herausfordernden Flächen und welche Fallstricke sollten im An- bzw. Verkaufsprozess berücksichtigt werden?
Nils Flaßhoff: Der Wettbewerb um Projektflächen ist in der Immobilienbranche stark ausgeprägt. Also steigt auch die Nachfrage nach solchen Flächen, die für Projekte erst noch nutzbar gemacht werden müssen. Und ja: Das merken wir deutlich. Der Ankauf (aber auch der Verkauf) birgt Chancen und Risiken. Wichtig ist es, die Risiken zu kennen oder sich zumindest bewusst zu sein, dass man bestimmte Risiken nicht kennt. Es kommt dann auf die Vertragsparteien an, ob bestimmte Themen erst nach Vertragsschluss geklärt werden – wie etwas Bodengutachten oder die baurechtlichen Rahmenbedingungen – oder diese im Vorfeld sorgsam ermittelt und geklärt werden. In beiden Fällen werden entsprechende Regelungen in die Verträge aufgenommen.
Der größte Fallstrick – für alle Beteiligten – ist es, wenn im Rahmen der Projektentwicklung Themen aufkommen, für welche die Beteiligten keine Lösung finden und das Projekt – sei es auch nur vorübergehend – gestört oder sogar stillgelegt wird.