Interview mit Hartmut A. Glück, Leiter Ankauf bei Aurelis Real Estate

Aurelis Real Estate ist bundesweit als Asset Manager und Projektentwickler aktiv. Für gewerbliche Mieter baut das Unternehmen Bestandsobjekte bedarfsgerecht um und realisiert Neubauprojekte bei gesicherter Vermietung. Flächen, die Aurelis nicht selbst bebaut, werden erschlossen und veräußert. Der Schwerpunkt liegt auf Unternehmensimmobilien in Metropolregionen. B24 hat mit Hartmut A. Glück, Leiter Ankauf bei Aurelis, über die Rolle von Brownfields und über die ersten Aurelis Unternehmer Parks in Berlin, Duisburg und München gesprochen.

B24: Aurelis kennen viele noch als Landentwickler der Deutschen Bahn. Das Portfolio bestand aus ehemaligen Bahnliegenschaften, die zwar nicht mehr betriebsnotwendig waren, aber durchaus Entwicklungsperspektiven als Quartiere oder Gewerbepark aufzeigten. Wie haben sich das Unternehmen und sein Portfolio in den letzten Jahren entwickelt?

Hartmut A. Glück: Da gab es erhebliche Veränderungen. Das Unternehmen hat seit über 13 Jahren keinerlei gesellschaftsrechtliche Verbindung mit der Deutschen Bahn mehr. Auch das Portfolio hat sich erheblich weiterentwickelt. Bei der Gründung von Aurelis haben wir über 30 Mio. Quadratmeter ehemals bahngenutzter Areale übernommen. Heute besteht unser Portfolio aus rund sechs Mio. Quadratmeter Grundstücksfläche: ein Teil davon ist auf den ehemaligen Bahnbestand zurückzuführen, der andere Teil auf Neuakquisitionen.
Schon seit 2007 legen wir unseren Fokus auf Unternehmensimmobilien und Gewerbegrundstücke. Dabei können wir unsere gesamte Expertise einsetzen: Wir kaufen an, werten einen Standort durch Erwirken des Baurechts und Bodensanierung auf, revitalisieren Bestandsobjekte, bauen neu und betreuen unsere Gewerbemieter. Gelegentlich veräußern wir Objekte, deren Value-Add-Potenzial wir realisiert haben.

B24: Sie kaufen ja durchaus im großen Stil an. Muss es sich bei Ihren Akquisitionen stets um ehemalige Industrieareale handeln oder kann es auch mal eine alte Tankstelle oder eine militärische Konversionsfläche sein?

Hartmut A. Glück: Für uns ist nicht die Vornutzung entscheidend, sondern die Möglichkeit, die Immobilie weiterentwickeln zu können. Voraussetzung dafür ist eine Mindestgröße eines Areals von ungefähr 25.000 m² und einer Halle von ca. 5.000 m². Daher ist eine einzelne Tankstelle zu klein. Wenn wir allerdings Portfolios erwerben, akzeptieren wir eine Beimischung von Immobilien, die unseren Ankaufskriterien nicht zu 100 % entsprechen. Außerdem sollten die Immobilien innerhalb von Metropolregionen oder Branchen-Clustern liegen. Das realistisch angesetzte Investitionsvolumen pro Einzelimmobilie kann sich zwischen 10 und 50 Mio. Euro bewegen - bei Portfolios auch ein Vielfaches davon.
Wenn wir das Potenzial für einen lebendigen Gewerbestandort erkennen, finden wir auch Lösungen für das, was andere als Vermarktungshemmnis ansehen: Leerstand oder Teilvermietung, Instandhaltungsstau, verunreinigte Böden mit Sanierungsbedarf – all das schreckt uns nicht ab.

B24: Welche aktuellen Projekte befinden sich gerade in der Realisierung und welchen besonderen Herausforderungen gilt es, sich dort zu stellen?

Hartmut A. Glück: Aktuell realisieren wir in Berlin, Duisburg und München unsere ersten Aurelis UnternehmerParks. Das sind neu erbaute Gewerbeparks zugeschnitten auf die Bedürfnisse von mittelständischen Unternehmen, die eine flexible Kombination von Hallen- und Büroflächen brauchen. Das Angebot ist besonders geeignet für Unternehmen aus dem produzierenden oder verarbeitenden Gewerbe, aus Forschung und Entwicklung oder – je nach Standort – auch als Lager und für kleinere Logistikbetriebe.

Bei der Realisierung setzen wir auf eine Kombination von standardisierten Bauelementen mit flexiblen Bestandteilen, die wir sehr individuell an die Mieterbedürfnisse anpassen können. Die Standardisierung sichert einen verkürzten Planungszeitraum, unkomplizierte Bauantragsverfahren und ermöglicht Bauzeiten zwischen acht und zwölf Monaten. Zum Ausstattungspaket des Aurelis UnternehmerParks gehören beispielsweise repräsentative Wegeleitsysteme und LED-Außenbeleuchtung. Weitere Leistungen können in Absprache mit den Mietern ausgewählt werden.

B24: Gibt es einen Trend hin zu mehr innerstädtischen Gewerbearealen und bieten Brachflächen hierfür eine gute Ausgangslage?

Hartmut A. Glück: Freiflächen, die unmittelbar in der Innenstadt liegen, werden in der Regel für Wohnraum oder Büros genutzt. Gewerbeareale, so wie wir sie kennen, sind in der Regel in den Randlagen der Innenstadt angesiedelt. Wichtig ist, dass sie dennoch verkehrlich gut angebunden sind und die Mieter ihre Kunden problemlos erreichen können. Und natürlich muss auch für die Mitarbeitenden die Infrastruktur im Umfeld stimmen: eine ÖPNV-Anbindung ist dabei wichtig, genauso wie ein gastronomisches Angebot.