Interview mit Christopher Raabe, BNP Paribas Real Estate

Wie man Brownfields zu blühenden Logistikwiesen macht, erläutert uns Christopher Raabe, Head of Industrial Services & Investment und Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH. Brownfield24 hat mit ihm über das große Potenzial von Brach- und ehemaligen Indust-rieflächen im engen Markt der Logistikimmobilien gesprochen.

B24: Herr Raabe, der Wettbewerb bedeutender Logistikunternehmen um die besten Standorte in den Metropolregionen fordert moderne Lösungen. Wo stehen wir gerade?

Raabe: Die Situation ist derzeit angespannt. Vor allem der Online-Handel forciert die Flächenknappheit, und in den Ballungszentren, wo der Bedarf von Logistikriesen besonders hoch ist, sind Flächen extrem knapp. Die City-Logistik spielt dabei eine wesentliche Rolle. Besonders in München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Berlin wird die Luft dünn, denn verfügbare freie Grundstücke sind kaum vorhanden. Deshalb suchen wir für Investoren und Logistiker geeignete Alternativen.

B24: Wie wollen Sie dort Platz schaffen, wo keiner mehr vorhanden ist?

Raabe: Unser Augenmerk liegt auf den sogenannten Brownfields. Dabei handelt es sich um Brachflächen, die früher für industrielle oder gewerbliche Zwecke verwendet wurden. Der Boden kann durch historische Nutzungen verunreinigt sein, hat aber das Potenzial, wiederverwendet zu werden, sobald er professionell aufbereitet und gereinigt wurde. Auf diese Weise entsteht tatsächlich Platz, wo früher keiner war. Alte Bestandsliegenschaften in exzellenten Lagen der Ballungsgebiete helfen uns, in logistisch attraktiven Lagen die aktuell enorme Nachfrage von Mietern und Eigennutzern zumindest teilweise zu decken.

B24: Welche Faktoren berücksichtigen Sie bei der Auswahl der Flächen?

Raabe: Die Lage ist nach wie vor ein entscheidendes Kriterium. Ein gelungenes Beispiel für eine Revitalisierung ist das ehemalige Gelände von Colgate/Palmolive in Hamburg. Grundstück und Gebäude waren nach der Stilllegung schwer mit Seifen- und Laugenrückständen kontaminiert, entsprechend kostenintensiv war die Bodensanierung. Aber der Standortvorteil und die Größe des Grundstücks waren sehr gut und haben den Kostenaufwand gerechtfertigt. Der Gabelstaplerhersteller STILL hat sich langfristig an den Standort gebunden und sein Zentrallager dort errichten lassen.

B24: Ein komplexer Prozess! Welche Rolle spielt Ihr Unternehmen dabei?

Raabe: Wir verstehen uns in erster Linie als Dienstleister und beraten Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter. Das Thema ist vielschichtig. Im Fokus stehen für uns die Bedürfnisse der Kunden. Plant der Kunde zum Beispiel einen 100.000 m² großen Standort, lässt sich nicht einfach ein Gebäudekörper in entsprechender Größe aufstellen, sondern dazu sind 180.000 bis 200.000 m² Grundstücksfläche notwendig. Das ist nicht jedem Kunden bewusst. Der direkte Austausch ist also enorm wichtig, und unser weitreichendes nationales und internationales Netzwerk hilft dabei, den Kunden optimal zu beraten und die richtige Lösung zu finden.

B24: Wie ist denn der zeitliche Aspekt bei den Anforderungen?

Raabe: Eine Besonderheit des Logistikmarkts ist seine Geschwindigkeit. Der Kunde sieht den aktuellen Bedarf, ruft an und möchte seine Immobilie am liebsten schon gestern bezogen haben. So kommt es, dass in diesem Bereich vermehrt spekulativ gebaut wird. Diese »Spec-Bauten« sind häufig schon vor der Fertigstellung vermietet.

B24: Wie verhält es sich mit den Kosten?

Raabe: Die Kosten sind von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Eine Bodensanierung kann den Betrag wesentlich erhöhen. Dennoch ist der Preis, der aktuell für Logistikflächen in Top-Lagen erzielt werden kann, so attraktiv, dass sich viele Sanierungsmaßnahmen rechnen. Limitierende Faktoren sind eher bei den Dienstleistern aus der Baubranche zu suchen. Der Markt wird im Wesentlichen von vier großen Unternehmen bestimmt, deren Kapazitäten begrenzt sind. Außerdem werden bei der Instandsetzung von Brownfields häufig Spezialisten benötigt. Ein Kampfmittelräumdienst lässt sich leider nicht so schnell finden wie der Schlüsseldienst um die Ecke.

B24: Wie beständig ist der Markt?

Raabe: Der Markt ist eng, bietet aber vermehrt Chancen, wenn zukünftig Alternativen wie die Revitalisierung von Brownfields mit in Erwägung gezogen werden. Dies gilt für Unternehmer wie Investoren gleichermaßen. Unser vielschichtiger Beratungsansatz hilft, neue Potenziale und Synergien zu identifizieren.