Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2023 mit moderatem Rückgang beim Flächenumsatz

Düsseldorf – 15. Januar 2024 – Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen verzeichnete 2023 einen Flächenumsatz von 1,3 Millionen Quadratmetern – etwa 16 Prozent weniger als 2022. Auch wenn Eigennutzer nur einen Flächenanteil am Umsatz von 28 Prozent hatten (plus einen Prozentpunkt), entfielen auf sie dennoch drei der fünf größten Abschlüsse im Jahresverlauf. Alle dieser fünf Großtransaktionen waren zudem in Neubauflächen zu verzeichnen, die einen Anteil am Flächenumsatz von 58 Prozent aufwiesen (plus elf Prozentpunkte). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Im Vergleich zum gesamtdeutschen Flächenumsatz mit 35 Prozent Rückgang waren die 16 Prozent in Nordrhein-Westfalen moderat“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics und Teamleiter für das Marktgebiet Nordrhein-Westfalen bei CBRE in Deutschland. „Dennoch haben wir auch hier rezessionsbedingt einen leichten Rückgang der Nutzernachfrage gesehen.“ Dieser Nachfragerückgang traf jedoch nicht auf Logistikunternehmen zu, die im Jahresverlauf ihren Flächenumsatz um 33 Prozent auf 570.000 Quadratmeter steigerten. Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) verzeichneten hingegen einen Rückgang um 15 Prozent auf 434.000 Quadratmeter und Produktionsunternehmen einen Rückgang um 52 Prozent auf 155.000 Quadratmeter.

Während alle klassischen Logistikregionen in Nordrhein-Westfalen – also das Ruhrgebiet und die Regionen Mönchengladbach, Köln und Düsseldorf – 2023 teilweise deutliche Flächenrückgänge aufwiesen, legte der Flächenumsatz im restlichen Bundesland um 48 Prozent auf 607.000 Quadratmeter zu. Auf das Ruhrgebiet entfielen 401.000 Quadratmeter (minus 28 Prozent), auf die Region Mönchengladbach 70.000 Quadratmeter (minus elf Prozent), auf die Region Köln 74.000 Quadratmeter (minus 74 Prozent) und auf die Region Düsseldorf 157.000 Quadratmeter (minus 31 Prozent). „Wenn es ein passendes Baurecht gibt, , kommt jeder Standort in Nordrhein-Westfalen für eine Logistiknutzung infrage“, erklärt Koepke.

Deutlicher Anstieg der Spitzenmieten
Der rückläufige Flächenumsatz in den genannten Regionen bedeutet jedoch keinen Attraktivitätsverlust dieser Standorte, vielmehr verhinderte das sehr knappe Angebot eine höhere Dynamik. Der Nachfrageüberhang sorgte dafür, dass in den Clusterregionen deutliche Anstiege der Spitzenmiete zu verzeichnen waren. Während sie in Köln und Düsseldorf jeweils um 18 Prozent auf 8,25 Euro pro Quadratmeter und Monat anstieg, legte sie in Mönchengladbach und im Ruhrgebiet um jeweils 19 Prozent auf 6,90 Euro beziehungsweise auf 7,75 Euro zu. Dieser Anstieg fiel stärker aus als in den deutschen Top-5-Märkten, wo die Spitzenmiete im Durchschnitt um 13 Prozent zulegte. „Angesichts der sich derzeit stabilisierenden Zinsen, Renditen und Baukosten gehen wir davon aus, dass die Spitzenmiete 2024 in Nordrhein-Westfalen, wie auch insgesamt in Deutschland, nur noch leicht steigen wird“, erklärt Koepke. Aufgrund der Inflation von 5,1 Prozent legten 2023 auch viele Bestandsmieten, die oft inflationsindexiert sind, deutlich zu. „Auch wenn die Inflation 2024 noch nicht vollständig unter Kontrolle gebracht sein dürfte, entfaltet der geldpolitische Straffungskurs der EZB mehr und mehr seine Wirkung. Deswegen erwartet die Bundesbank 2024 eine Inflation von drei Prozent“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Ausblick auf 2024
„Die verlässlicheren Rahmenbedingungen und eine anspringende Konjunktur sollten dafür sorgen, dass sich die vergleichsweise stabilere Flächenumsatzentwicklung fortsetzt und im Jahresverlauf wieder 1,5 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz in Nordrhein-Westfalen erreicht werden“, sagt Koepke.

„Mit Beginn des Jahres 2024 dürfte die deutsche Wirtschaft wieder auf einen Expansionspfad einschwenken und nach und nach Fahrt aufnehmen. Kräftigere Impulse sind aber erst in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten. Dies dürfte sich dann auch positiv auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken“, prognostiziert Linsin.

*Außerhalb von Düsseldorf erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 Quadratmeter.