Interview mit Dr. Kilian Mahler, geschäftsführender Gesellschafter von DLE LOGISTICS GmbH

Die 2016 gegründete DLE ist eine Plattform für nachhaltige Vermögensverwaltung und Spezialistin für großflächige Land- und Quartiersentwicklung. Mit ihrer Asset-Management-Plattform schafft die DLE profitables und nachhaltiges Wachstum, das attraktive Renditen mit gesellschaftlichem Mehrwert vereint. Der Fokus liegt auf Nachhaltigkeit und einer ESG-basierten Unternehmenskultur. Brownfield24 hat mit Dr. Kilian Mahler, dem geschäftsführenden Gesellschafter der DLE LOGISTICS GMBH, über Artikel-8-Fonds und Brownfields gesprochen.

Brownfield24: Herr Mahler, erzählen Sie uns doch bitte kurz, was die DLE auszeichnet.
Dr. Kilian Mahler: Die DLE startete 2016 mit dem Bereich Landentwicklung. Viele Projektentwickler haben nicht ausreichend Kapital, um Grundstücke ohne relevantes Baurecht erwerben zu können und Grundstücke ohne Baurecht werden in der Regel von Banken nicht finanziert. In diese Lücke ist die DLE gestoßen. Es wurden Fonds aufgelegt, welche mit 100% Eigenkapital arbeiteten. Mit diesen Fonds erwirbt die DLE Grundstücke, kümmerte sich um die Baurechtschaffung und verkauft die Grundstücke an Entwickler. Mit der vorhandenen Expertise und durch Anwerben spezialisierter Teams ist die DLE in andere Bereiche (Projektfinanzierung, Senior Living, Logistik/Light Industrial) hineingewachsen. Unseren Hauptsitz haben wir in Berlin, weitere Büros gibt es in Frankfurt, Polen, der Schweiz, Singapur und Hongkong. Die Büros in Asien dienen der Kontaktpflege zu den Investoren. Das operative Geschäft findet in Deutschland und Polen statt. Mit rund 100 Mitarbeitenden haben wir eine ideale Unternehmensgröße, finde ich. Wir sind einerseits groß genug, um anspruchsvolle Projekte umzusetzen, andererseits schnell und flexibel mit kurzen Entscheidungswegen. Das ist eine der Stärken der DLE: auf Marktveränderungen schnell reagieren und passende Produkte auflegen zu können.

Brownfield24: Wie sieht Ihr Werdegang aus und welche Aufgaben liegen heute in Ihrer Verantwortung?
Dr. Kilian Mahler: Ich beschäftige mich seit langem mit dem Thema Logistik- und Industrie-Immobilien. Ursprünglich habe ich von 2003 bis 2006 als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der European Business School (ebs) gearbeitet und eine Grundlagen-Dissertation über Investitionen in Logistik-Immobilien geschrieben. 2012 habe ich den ersten Logistik-Immobilienfonds bei TRIUVA aufgelegt, damals in Kooperation mit GARBE. Danach kamen weitere Fonds bei TRIUVA und PATRIZIA. Seit Oktober 2021 leite ich bei der DLE den Unternehmensbereich Logistik/Light Industrial.
Dort haben wir einen Luxemburger Fonds aufgelegt, mit dessen Hilfe institutionelle Investoren und Family Offices in Logistik- und Light Industrial-Immobilien investieren können. Unser Fokus sind Bestandsobjekte mit Optimierungspotenzial (Änderung der Vermietungssituation, Erweiterung von Gebäuden, Abriss und Neubau, Umbau oder Sanierung). Wir setzen uns intensiv mit den Liegenschaften auseinander und betreiben aktives Asset-Management, um Wertschöpfung zu generieren.

Brownfield24: Sie investieren also vornehmlich in Bestandsobjekte. Dabei spielt das Thema ESG sicherlich eine große Rolle. Wie berücksichtigen Sie die ESG-Punkte bei den angekauften Objekten?
Dr. Kilian Mahler: ESG ist für uns alle ein wichtiges und bedeutendes Thema. Bei unserem Logistik-Fonds haben wir uns bewusst für einen Artikel-8-Fonds entschieden. Bei einem Artikel-6-Fonds wären unsere Ambitionen nicht ausreichend berücksichtigt worden. Ein Artikel-9-Fonds würde uns bei dieser Strategie im Ankauf zu sehr einschränken. Mit dem Artikel-8-Fonds müssen wir nicht schon zum Zeitpunkt des Ankaufs alle ESG-Kriterien erfüllen, sondern haben Zeit, die Objekte im Rahmen unserer ESG-Strategie sukzessive zu verbessern. Hier verfügen wir über einen ganzen Katalog von Maßnahmen, die wir pro Immobilie prüfen und je nach Objekt individuell umsetzen.

Brownfield24: Werden Sie auch getrieben durch Mieter, die ESG-konforme Immobilien wünschen?
Dr. Kilian Mahler: Wir sind jedes Mal erfreut, wenn wir positives Feedback der Mieter bekommen, die in die gleiche Richtung denken wie wir. Wir haben zum Beispiel eine Liegenschaft in Heinsberg erworben. Dort haben wir uns mit dem Mieter und dessen Kunden zusammengesetzt und darüber gesprochen, wie wir die ESG-Themen gemeinsam angehen können. In Heinsberg investieren wir alle drei in das Objekt: der Mieter, sein Kunde und wir. Beleuchtung und Elektrik werden erneuert, eine PV-Anlage soll installiert werden und die Dämmung wird teilweise verbessert. Das ist ein schönes Beispiel dafür, wie man gemeinsam ein Bestandsobjekt optimieren kann.

Brownfield24: Investitionen schlagen sich auf die Miete nieder. Inwieweit sind Mieter bereit mitzugehen, wenn sich durch die Schaffung einer ESG-konformen Immobilie die Mieten erhöhen?
Dr. Kilian Mahler: Bestandsobjekte haben oft günstige Mieten. Das schafft Luft, um die Miete nach Aufwertung der Immobilie anzupassen. Natürlich wird beim Mietzins berücksichtigt, wenn der Mieter mitinvestiert, so wie es in Heinsberg der Fall ist. Hinzu kommt ein langfristiger Mietvertrag, damit der Mieter Sicherheit hat, dass sich sein Investment auch auszahlt.

Brownfield24: Werden Sie auch Artikel-9-Fonds etablieren? Werden diese am Logistik-Markt derzeit überhaupt nachgefragt?
Dr. Kilian Mahler: Die DLE hat bereits einen Artikel-9-Fonds (Senior-Debt-Fonds) aufgelegt. Zukünftig wird die DLE weitere Artikel-9-Fonds anbieten, aber immer prüfen, ob dies mit der Fondsstrategie vereinbar ist. Bei Core-Fonds sind Artikel-9-Fonds sinnvoll. Für Investitionen in Bestandsobjekte kann ein Artikel-8-Fonds mehr Sinn machen, um eine größere Flexibilität beim Ankauf zu haben. Die Investoren fragen Artikel-8- und Artikel-9-Fonds nach. Für Artikel-6-Fonds gibt es kaum noch eine Nachfrage.

Brownfield24: Abschließende Frage: Woran orientieren Sie sich, wenn Sie einen Artikel-8-Fonds auf-setzen?
Dr. Kilian Mahler: Die Motivation für unseren Artikel-8-Fond war: Wir wollen Objekte optimieren und verbessern. Zudem können wir beim Ankauf nicht alle Kriterien erfüllen, die für einen Artikel-9-Fonds maßgeblich sind.
Wenn man mal in Richtung Brownfield schaut, ist meines Erachtens der viel nachhaltigere Fonds derjenige, der Bestandsflächen kauft und schaut, wie er bestehende Gebäude optimieren kann. Damit leistet man einen nachhaltigeren Beitrag, als neu auf der grünen Wiese zu bauen. Unseres Erachtens ist es wichtig den Lebenszyklus des Grundstücks mit in die ESG-Beurteilung mit einzubeziehen.

Über DLE Group AG
Die DLE Group AG ist ein internationaler Investment-Strategieberater mit einem spezifischen Fokus auf den Immobiliensektor. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin initiiert und berät Fonds mit einem verwalteten Vermögen von über 2,7 Milliarden Euro. DLE bietet renditestarke Lösungen für ein breites Spektrum internationaler Kunden, darunter institutionelle Investoren, Family Offices und Investmentgesellschaften in und außerhalb Europas. Mit einem starken Track Record in der Grundstückserschließung hat DLE sein Fachwissen auf die Bereiche Senior Living, Logistik, Entwicklungsfinanzierung und Private Equity erweitert. DLE kombiniert seine fundierten Branchenkenntnisse und Markteinsichten mit einem starken Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit und ESG.