Aurelis: Immobilienverkauf als strategische Entscheidung: Potenziale nutzen und Werte schaffen

Immobilienverkauf als strategische Entscheidung: Potenziale nutzen und Werte schaffen

Beitrag von Hartmut A. Glück, Head of Transaction bei Aurelis

Aus welchen Gründen verkaufen Unternehmen ihre betriebseigenen Immobilien? Blickt man in die Vergangenheit, so wurden solche Transaktionen hauptsächlich aus finanziellen Gründen durchgeführt. Schaut man sich die aktuelle Lage an, so fällt auf, dass Verkäufe immer häufiger aufgrund veränderter Geschäftsmodelle oder Anpassungsnotwendigkeiten angestoßen werden. Aurelis bietet Unternehmen in diesem Prozess nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch operative und strategische Flexibilität.

In Bezug auf den Verkauf unternehmenseigener Gewerbeimmobilien an einen Investor, bei dem das veräußernde Unternehmen als Mieter verbleibt, wird häufig von folgendem Szenario ausgegangen: Ein Unternehmen möchte Eigenkapital freisetzen und entscheidet sich daher, die Immobilie zu veräußern, um sie im Anschluss langfristig zurückzumieten. Investoren legen in diesem Fall besonderen Wert auf die Bonität der anmietenden Firmen und deren zugrunde liegendes Geschäftsmodell, um einen kontinuierlichen Cashflow sicherzustellen. So weit, so gut. Natürlich gibt es nach wie vor Anwendungsfälle für solche Modelle. Allerdings beobachten wir vermehrt, dass Verkäufe nicht nur aus Eigenkapitalgründen, sondern auch aufgrund strategischer Anpassungen angestoßen werden.

Möglich ist beispielsweise, dass Werksareale nicht mehr benötigt werden oder Bürogebäude infolge des Trends zum Homeoffice verkleinert werden müssen. Auch der Wunsch nach Expansion kann ein Unternehmen dazu veranlassen, seinen derzeitigen Standort aufzugeben und ein größeres oder strategisch besser gelegenes Grundstück zu suchen. Andererseits können veränderte Kostenstrukturen, beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen oder unvorhergesehene steuerliche Belastungen, den Verkauf der Immobilie wirtschaftlich sinnvoll machen.

In solchen Fällen ist nicht mehr nur der Investor, sondern eher der Immobilienentwickler als Käufer gefragt. Aurelis hat sich auf genau diese Value-add-Immobilien und Redevelopments von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Wir kaufen bebaute und unbebaute Grundstücke ab einer Größe von 30.000 Quadratmetern, um sie auf eine nachhaltige und langfristige Nutzung optimal vorzubereiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Green- oder Brownfields handelt, denn wir haben Erfahrung in der Modernisierung von Immobilien aller Art. Interessant sind für uns Objekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen ab 20 Millionen Euro und einer Soll-Jahresnettokaltmiete von mehr als einer halben Million Euro.

Potenziale nutzen und nachhaltige Werte schaffen
Ein Verkauf kann also auch eine strategische Entscheidung sein, die auf der Entdeckung ungenutzter Potenziale beruht. In diesem Fall ist die Reinvestition in besser geeignete Flächen nicht nur eine Frage der Rentabilität, sondern auch der Ausrichtung und Effizienz. Durch den Ankauf der Flächen bieten wir dem verkaufenden Unternehmen nicht nur die Möglichkeit, Eigenkapital freizusetzen, das in nicht betriebsnotwendigen Grundstücken gebunden war, sondern auch flexibler und anpassungsfähiger zu werden. Bei den Transaktionen fokussieren wir uns nicht nur auf Sale-and-lease-back, sondern auch auf Asset-Deals sowie Einzel- und Portfoliotransaktionen.

Moderne Ansiedlungen und Anforderungen
In einer Zeit, in der Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und technologischer Fortschritt immer mehr an Bedeutung gewinnen, stehen Unternehmen vor der Herausforderung, ihre Immobilien und Betriebsstätten entsprechend anzupassen. Vor allem Standorte, die seit Generationen im Besitz von Unternehmen sind, entsprechen oft nicht mehr den energetischen Anforderungen. Investitionen sind dringend erforderlich. Doch nicht jedes Unternehmen hat das Know-how oder die Ressourcen, um solche Modernisierungen selbst durchzuführen.

Hier kommen spezialisierte Immobilienentwickler wie Aurelis ins Spiel. Wir können ältere Gebäude nicht nur sanieren, sondern auch mit modernster Technik ausstatten. Photovoltaikanlagen, nachhaltige Heizsysteme und emissionsarme Beleuchtung sind nur einige Beispiele. Für den Fall, dass ein Unternehmen also auf lange Sicht weiterhin Teilflächen anmieten möchte, profitiert es von der Installation solcher Anlagen, denn es kann den eigenen Energieverbrauch deutlich senken und gleichzeitig den ökologischen Fußabdruck minimieren. Insgesamt bietet die Zusammenarbeit mit Aurelis Unternehmen nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch operative und strategische Flexibilität.

Unterschiede im Ankaufsprofil
Doch was sind die entscheidenden Kriterien für einen Immobilienentwickler, der bei einer solchen Transaktion als Käufer auftritt? Bei Aurelis achten wir in erster Linie auf die Drittverwendungsfähigkeit: Die Immobilie soll nach dem Redevelopment von Mietparteien aus den unterschiedlichsten Branchen genutzt werden können. Dabei spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle: Idealerweise ist das Objekt so angebunden, dass sowohl die Autobahn als auch die Innenstadt schnell erreicht werden können. Aus Erfahrung und mit Fokus auf Metropolregionen sowie Industrie- und Logistikcluster setzt Aurelis daher auf das Wertsteigerungspotenzial von Immobilien, die besonders verkehrsgünstig liegen und dadurch für potenzielle Mieter attraktiv sind.
Bauliche Defizite der Objekte sind für einen Entwickler hingegen kein Problem und werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt. So revitalisieren wir auch Objekte mit Instandhaltungsstau, Altlasten oder hohem Leerstand. Die Bilanz und das Geschäftsmodell des bisherigen Eigentümers spielen für uns eine eher untergeordnete Rolle, da sich unsere Bewertung im Wesentlichen auf die Immobilie und deren Drittverwendungsfähigkeit sowie das Wertsteigerungspotenzial bezieht.

Wir bei Aurelis sind also nicht am klassischen Sale-and-lease-back-Modell mit langfristigen Mietverträgen interessiert. Viel spannender finden wir es, Immobilien gezielt zu revitalisieren und neu am Markt zu positionieren. Oder anders gesagt: Je weniger „perfekt“ die Immobilie am Anfang ist, desto größer ist unser Interesse!

Quelle aller Bilder: Aurelis