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    Logistikanlage in Pulheim


    Bewerber für den B24 Brownfield Award 2020 | Prologis Park Pulheim: Von der Industriebrache zur nachhaltigen Logistikanlage

    Kategorie: Bestes Brownfield Projekt (privatwirtschaftlich)

    In Pulheim, etwa 20 Kilometer nordwestlich von Köln, haben wir ein 47.500 Quadratmeter großes Grundstück dekontaminiert und revitalisiert. Auf der bis dahin brachliegenden Fläche haben wir eine rund 26.000 Quadratmeter große Logistikanlage errichtet.

    Mit der Brownfield-Entwicklung haben wir das ehemalige Industrieareal einer neuen Nutzung zugeführt – davon profitiert auch die Stadt Pulheim. Denn Revitalisierung hilft gegen Flächenknappheit, ohne neue Flächen zu versiegeln. Zudem werden Altlasten von Grundstücken und aus Böden entfernt, was auch der Umwelt zugutekommt. Auf lange ungenutzten Grundstücken entstehen neue Arbeitsplätze. Mit der Entwicklung in Pulheim haben wir in einen Infill-Standort in einem Ballungsraum investiert, um den Nutzern der Logistikimmobilie kurze Transportwege und eine optimale Anbindung an die Absatzmärkte zu bieten und gleichzeitig Emissionen zu minimieren.

    Überraschungspaket im Boden
    Das Grundstück in Pulheim war seit 2008 Eigentum des Industrieunternehmens HeidelbergCement. Doch die Geschichte des Brownfields beginnt einige Jahrzehnte früher: In den 1950er-Jahren wurde auf einem Teil der Fläche eine Kiesgrube betrieben, anschließend diente das Grundstück bis Mitte der 1960er-Jahre als Abfalldeponie. Im Anschluss stellte ein Unternehmen dort dreißig Jahre lang Betonfertigteile her. 2005 wurde ein Großteil der Produktionshallen abgerissen – sie sollten ursprünglich einem Baumarkt weichen, das Projekt kam jedoch nie zustande. Schließlich erwarb HeidelbergCement die Fläche. Da sie der Produktion und Lagerung schwerer Betonfertigteile dienen sollte und daher eine stabile Basis benötigte, versiegelte das Unternehmen die Fläche mit einer bis zu 0,5 Meter dicken Schicht Beton.

    Als wir uns des Grundstücks annahmen, gab es keine aussagekräftigen Bestandsunterlagen. Wir wussten nicht, welche Substanzen und Materialien unter der Betonschicht auf uns warteten. Aufgrund der geschlossenen Betonschicht konnten wir nur stichprobenartig prüfen, was sich im Erdreich verbarg. Diese Voraussetzungen erforderten viel Fingerspitzengefühl und machten die Revitalisierung sehr aufwändig.

    Altlasten beseitigen, neue Flächen schaffen – gemeinsam mit regionalen Experten
    Gemeinsam mit der Firma Rhiem und Sohn Kies und Sand GmbH & Co. KG und mit Gutachtern der Mull und Partner Ingenieurgesellschaft mbH haben wir dafür gesorgt, dass die Fläche gründlich untersucht wurde. Aus bautechnischen Gründen mussten außerdem die Altfundamente entfernt werden. Sie wurden vollständig als RC-Material aufbereitet. Wir prüften, welche Bereiche des Grundstücks kontaminiert waren und welche Maßnahmen wir treffen mussten, um andere Bereiche zu schützen. Für die Tiefbauarbeiten rückte Rhiem und Sohn Kies und Sand GmbH & Co. KG mit speziellem Gerät an. Zunächst öffnete das Team mit Betonbrechern die dicke Betonschicht, dann legten sie vorsichtig die Einzelfundamente frei.

    Es wurde vermutet, dass ein Drittel des Grundstücks mit belastetem Material kontaminiert war. Gemeinsam mit unseren Partnern trugen wir also eine große Verantwortung und mussten uns nach strengen Umweltauflagen richten: Unter anderem haben wir ein temporäres und partielles Grundwasser-Monitoring eingerichtet und die Fläche so schnell wie möglich wieder versiegelt – starker Regen hätte kontaminierte Bereiche ausschwemmen können. Tiefbautechnische Eingriffe in kontaminierte Teilbereiche wurden fachgerecht entsorgt, unangetastete Teilbereiche wurden vollflächig versiegelt. Außerdem galt es, den Kölner Randkanal, einen wichtigen regionalen Entwässerungskanal der unmittelbar am Grundstück vorbeiführt, vor Kontamination zu schützen. Um zu verhindern, dass Wasser von der Baustelle in den Kanal fließt, errichteten wir Vorfluter, die das Abwasser in die Kanalisation leiteten. In Sachen Artenschutz entschieden wir uns dafür, das Gelände bestmöglich zu renaturieren und pflanzten 32 Bäume – diese werten das Objekt und die Umgebung zusätzlich auf. Im Dezember 2018 begannen die Bauarbeiten für die neue Logistikimmobilie. Rhiem & Sohn führte die notwendigen speziellen Tiefbauarbeiten durch, während sich die Firma Köster um den Bau und die schlüsselfertige Bereitstellung der 26.000 Quadratmeter großen Logistikimmobilie kümmerte.

    Während des gesamten Projekts arbeiteten wir eng mit der Stadt Pulheim, dem Tiefbauamt, der Wasseraufsicht und der für den Kölner Randkanal zuständigen Behörde zusammen. Außerdem trafen wir uns mit Rhiem & Sohn und Köster zu wöchentlichen Bausitzungen vor Ort – damit gewährleisteten wir einen reibungslosen Ablauf aller Tief- und Hochbauarbeiten. Durch das effektive Zusammenspiel der verschiedenen Akteure und eine vorausschauende Planung aller Projektbeteiligten gab es keine zeitlichen Verzögerungen. Pünktlich im dritten Quartal 2019 wurde das Projekt fertiggestellt.
    Spekulative Entwicklungen: Nachfrage höher als je zuvor.

    Die mehrmonatige Bauphase einer maßgeschneiderten Logistikimmobilie passt nicht immer in den Zeitplan unserer Kunden. Um einen Teil der starken Nachfrage zu decken, entwickelt Prologis neben so genannten Build-to-Suit-Gebäuden auch einige spekulative Projekte, bei denen der künftige Nutzer noch nicht feststeht.

    Ein Grund für diese Nachfrage ist, dass die E-Commerce-Branche und auch die Logistikbranche allgemein weiter wachsen – und sie sind auf zusätzliche Logistikflächen in Ballungsräumen wie Köln angewiesen. Diese Flächen müssen den individuellen Bedürfnissen der Unternehmen entsprechen und schnell verfügbar sein. Durch die Auswirkungen von COVID-19 nimmt die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell noch stärker zu (siehe Prologis Research: Special Reports zu Logistikimmobilien und COVID-19).

    Das Ergebnis: Eine nachhaltige und effiziente Logistikanlage
    Die Logistikparks von Prologis sind darauf ausgelegt, die Umweltauswirkungen zu minimieren und die Energieeffizienz zu maximieren – daher sind Brownfield-Entwicklungen wie die in Pulheim ein wichtiger Bestandteil unserer Strategie. Angesichts anhaltender Flächenknappheit sind Revitalisierungen eine nachhaltige Lösung, da keine zusätzlichen Flächen versiegelt werden. Ungenutzte Grundstücke werden dekontaminiert, revitalisiert und bieten anschließend Raum für neue Arbeitsplätze.

    Den Neubau in Pulheim haben wir mit einem besonderen Fokus auf Nachhaltigkeit entworfen. Wir streben eine Gold-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) an. Die optimale Lage in der Metropolregion Köln und die kurzen Transportwege senken CO2-Emissionen und
    kommen damit zusätzlich der Umwelt zugute.

    Die Logistikimmobilie verfügt über 22.000 Quadratmeter Lagerfläche, rund 1.200 Quadratmeter Büro- und Sozialfläche sowie 2.900 Quadratmeter Mezzanine. Sie hat eine lichte Höhe von 12,20 Metern. Das Gebäude ist für einen effizienten Betrieb ausgelegt und komplett mit energiesparender LED-Beleuchtung ausgestattet. Die Sanitäranlagen werden mit Regenwasser betrieben, und auf dem Grundstück befinden sich Fahrradständer sowie Ladestationen für Elektroautos.
    Kunde und Region profitieren.

    Die Region Köln, zu der Pulheim gehört, zählt zu den attraktivsten Logistikstandorten in Deutschland und spielt für den Warenaustausch innerhalb Westeuropas eine strategisch wichtige Rolle. Die zentrale Lage, die optimale Erreichbarkeit der Absatzmärkte und die Verfügbarkeit von qualifizierten Arbeitskräften machen Pulheim zu einem idealen Standort für zahlreiche Branchen. Mit seiner Lage an der A1 und der Nähe zu Belgien und den Niederlanden ist das Grundstück für Logistikdienstleister besonders attraktiv. Dank der unmittelbaren Nähe zum Ballungsraum Köln ist der Standort optimal für jegliche logistische Zwecke geeignet.

    Durch die Revitalisierung konnten wir das Grundstück einem neuen Nutzen zuführen. Die gesamte Logistikimmobilie ist seit der Fertigstellung im November 2019 an ein Logistik- und an ein Lebensmittelunternehmen vermietet. Dadurch sind neue Arbeitsplätze entstanden.

    Während des gesamten Entwicklungsprozesses stimmten wir uns eng mit dem Rhein-Erft-Kreis und der Stadt Pulheim ab. Das Grundstuck erwarben wir in enger Abstimmung mit der Gemeinde und der Wirtschaftsförderung Pulheim. Am 6. Dezember 2018 fand die Grundsteinlegung statt. Am 1. November 2019 feierten wir gemeinsam mit den neuen Nutzern, die bereits eingezogen waren, die offizielle Eröffnung. Mit Fertigstellung des Gebäudes haben wir als langfristiger Eigentümer auch das Property Management für die Kunden übernommen. Dazu zählen die Gebäudeverwaltung sowie die Leitung und Überprüfung von Drittdienstleistern wie Reinigungs-, Dachdecker- oder Facility-Management-Unternehmen. Wir haben ein großes Interesse daran, dass unsere Logistikimmobilien dauerhaft höchsten Standards entsprechen und unsere Kunden in der Lage sind, ihren Betrieb effizient zu führen.

    Projektbeteiligte
    Projektleitung: Alexander Heubes (ehem. Senior Vice President und Country Manager Germany, Prologis)
    Projektmanagement: Stefan Olesch (Director Project Management Germany, Prologis)
    Capital Deployment: Christina Deuss (Capital Deployment, Manager Germany, Prologis), Nicoline Dechamps (Capital Deployment, Director Germany, Prologis)
    Leasing: Volker Schönfeld (Leasing Officer Germany, Prologis)
    Investment Services: Kirsten Leo (Analyst Northern Europe, Prologis)
    Tiefbauarbeiten: Firma Rhiem und Sohn Kies und Sand GmbH & Co. KG

    Bau und schlüsselfertige Bereitstellung

    Dieses Projekt wurde mit den folgenden Brownfield Partnern realisiert