Interview mit bauwo-Geschäftsführern Bernhard Rückert und Jens Rothe

Die bauwo in Hannover entwickelt seit 30 Jahren individuelle Lösungen im Bereich der Immobilienentwicklung. Zu den Spezialgebieten zählen Logistik-, Büro- und Hotelimmobilien. Das Unternehmen ist deutschlandweit aktiv und bietet von der Baurechtschaffung bis hin zur fertigen Immobilie sämtliche Leistungen aus einer Hand. Die Spezialisten erschaffen Immobilien, die zukunftsfähig, ökologisch und ökonomisch sind und auch nach vielen Jahren Wert und Gültigkeit besitzen. Wir haben mit den bauwo-Geschäftsführern Bernhard Rückert und Jens Rothe über die Rolle von Brownfields in ihrem Portfolio gesprochen.

Brownfield24: Lieber Herr Rückert, lieber Herr Rothe, stellen Sie unseren Lesern doch kurz sich selbst und Ihr Unternehmen vor.
Bernhard Rückert: Gern. Mein Name ist Bernhard Rückert. Ich bin seit acht Jahren bei der bauwo und heute Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter. Die bauwo hat ihren Sitz in Hannover und baut schwerpunktmäßig Logistik- und Gewerbeimmobilien, Büros und Hotels. In der Logistik sind wir bundesweit unterwegs, haben aber unsere Schwerpunkte im Zweieinhalbstunden-Radius um Hannover und München herum.
Jens Rothe: Mit diesen Radien decken wir bis auf den Südwesten und das Berliner Hinterland große Teile Deutschlands ab. Ich heiße Jens Rothe, bin Bauingenieur und seit 10 Jahren bei der bauwo. Wir beide teilen uns die Geschäftsführung der bauwo. Ich bin für den technischen Teil verantwortlich, Bernhard für den kaufmännischen.
Bernhard Rückert: Unser Team besteht aus 20 Kolleginnen und Kollegen. Dadurch haben die Projekte auch eine gewisse Größenordnung. Kaum eines, das derzeit unter 20.000 qm liegt. Momentan sind bei uns ca. 250.000 qm in der Entwicklung.

Brownfield24: Das Thema Brownfield treibt ja heute viele Entwickler um und wird mittlerweile nicht nur für die Logistik immer interessanter. Welche Erfahrungen haben Sie damit gesammelt?
Bernhard Rückert: Unsere Strategie ist natürlich, den Brownfield-Anteil in unserem Portfolio kontinuierlich zu erhöhen. Zum einen aus Nachhaltigkeitsgründen, zum anderen, weil auch die Greenfields nicht beliebig verfügbar sind. Wenn wir an eine gut gelegene Greenfieldfläche kommen, entwickeln wir die natürlich gerne. Aber wir schrecken auch nicht vor den Brownfields zurück. In der Pipeline unserer Projekte macht der Brownfield-Anteil im Moment ungefähr 50 Prozent aus.
Jens Rothe: Die Stimmung hat sich in den letzten Jahren gewandelt. Vor vier Jahren war die Marktakzeptanz noch nicht so hoch. Die Angst der Investoren vor den Brownfields war auch viel größer als heute. Bei bestimmten Investoren konntest du früher nur mit Z-0-Grundstücken ankommen. Heute suchen sie Flächen und sind zufrieden, wenn es ein Brownfield ohne Sanierungs- verpflichtung ist.
Bernhard Rückert: Wir haben die entsprechenden Partner, die uns bei der Altlastenanalyse und -beseitigung begleiten. Häufig ist die Frage, wie man den Wirkungspfad der Schadstoffe im Boden unterbricht. Durch Versiegelung zum Beispiel. Wir erleben aktuell gerade, dass sich auch so manches Greenfield als Brownfield entpuppt. Oben ist eine Ackerfläche mit Mais drauf, darunter finden wir eine alte Deponie.

Brownfield24: Die sogenannten Bürgermeisterdeponien. In Schleswig-Holstein werden die mittlerweile kartiert, damit sie entwickelt werden können. Bauen Sie auf Brownfields nur Logistikimmobilien oder auch Ihre Hotel- und Büroprojekte?
Bernhard Rückert: Das Intercity-Hotel hier in Hannover steht auf einem Brownfield. Da mussten wir alles herausholen. Sonst kannst du keinen Keller bauen. Das geplante Stadtarchiv an der Vahrenwalder Straße in Hannover wird auf einem ehemaligen Kasernengelände errichtet. Und auf dem Gelände eines ehemaligen Eisenwerks in Hannover am Brinker Hafen haben wir von 2017 bis 2019 rund 68.000 qm Industriebrache saniert. Nicht nur der Abbruch der alten Bestandsgebäude, auch die Kampfmittelsituation mit diversen Hotspots waren ziemliche Herausforderungen.

Brownfield24: Hätten Sie sich bei diesen Projekten mehr Unterstützung gewünscht? Ich denke hier gar nicht mal so sehr an Fördermittel, sondern eher an Prozessbeschleunigung oder Ähnliches.
Bernhard Rückert: Hier bei uns im Raum Hannover sind die Behörden wirklich sehr kooperativ und haben viel Fachkompetenz. Die kommen sogar zu uns ins Haus und stimmen die Projekte mit uns ab. Da wüsste ich im Moment nicht, was man noch verbessern könnte. Andere mögen andere Erfahrungen haben, aber wir können uns wirklich nicht beklagen.
Jens Rothe: Die Behörden waren neulich wieder bei uns zu Besuch, als es um eine Deponie ging. Sie kennen die Probleme, wissen, wie sie damit umgehen wollen und kommunizieren das auch. Das heißt: Sie treffen klare Aussagen, sind sehr verlässlich und begleiten uns konstruktiv über den gesamten Prozess.

Brownfield24: Wie sieht es mit dem Baurecht aus, bei einer Deponie beispielsweise? Wenn man die anfasst, geht man ja immer auch ins Risiko.
Bernhard Rückert: In dem konkreten Falle gibt es einen Flächennutzungsplan. Ansonsten ja, wir gehen ins Risiko. Aber das kann man auch minimieren. Zum Beispiel durch Kaufpreisteilung, sodass man den vollen Kaufpreis erst bezahlt, wenn bestimmte Risiken abgegriffen sind. Dass wir einen Marktpreis für ein Grundstück zahlen und dann erst anfangen, uns mit Altlasten zu beschäftigen, kommt ja nicht vor.
Jens Rothe: Das Thema Abriss, Abbruch und Altlastenbeseitigung wird in die Grundstückskosten mit eingerechnet. Allerdings muss man ja sagen: Was heute ein Brownfield kostet, war vor fünf Jahren der Marktpreis für ein Greenfield.
Bernhard Rückert: Natürlich widmet man sich als Entwickler auch den Herausforderungen, die Nachhaltigkeit mit sich bringt. CO2, Flächenverbrauch, Ökothemen, darum muss man sich kümmern. Die Mieter fragen später danach, vor allem die Logistiker, für die das ein wichtiges Imagethema ist und die immer öfter ihren Auftraggebern über ihre CO2 Emissionen Auskunft geben müssen. Man muss sich frühzeitig Gedanken machen, wie man damit umgeht. Ein Gründach auf dem Büro und Photovoltaik auf der Halle reichen nicht. Da muss schon mehr kommen.

Brownfield24: Brownfield ist ein klassisches Thema in NRW und Ostdeutschland. Wie sieht es damit im Süden aus?
Bernhard Rückert: In Bayern sind es von der Tendenz her mehr Greenfields. Wir haben uns da aber auch schon mit Flächen auseinandergesetzt, bei denen es um eine alte Munitionsfabrik ging. Oder aktuell ein Grundstück in einem Gleisdreieck. Am Rand der Bahndämme hat man immer mit Ökothemen zu tun. Light Industrial in innerstädtischen Lagen ist ebenfalls ein spannendes Thema. Auch mit Doppelstock werden wir uns in der Logistik auch außerhalb der Ballungszentren mehr beschäftigen müssen.
Jens Rothe: Dadurch, dass wir den Radius um Bayern und Hannover gezogen haben, sind wir eher in den Flächenregionen unterwegs. Da tun sich alle schwer mit Doppelstock. Im Gegensatz zu den Ballungszentren ist hier die Höhenbeschränkung von 16 Metern ein großes Thema. Keiner will Hallen, die 25 m hoch sind. Bei den knappen Flächen ist das aber fast schon ein Muss.
Bernhard Rückert: Oder man muss in die Tiefe gehen. Diese Art von mehrgeschossigen Konzepten wird heute schon intensiv untersucht.