Interview mit Alexander Fröse, COO der DLE Group AG und geschäftsführender Gesellschafter der DLE Living GmbH

Im Senior Living Markt in Deutschland überwiegen die Chancen mehr denn je die Herausforderungen.

Pflegeimmobilien gehören zu den mit Abstand liquidesten Objekttypen im Immobilienmarkt. Die Alten- und Krankenpflege in Deutschland ist, im Gegensatz zu vielen anderen Branchen, ein Wachstumsmarkt und verhältnismäßig unabhängig von Wirtschaftszyklen. Denn der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt insbesondere aufgrund des demografischen Wandels stark an. Doch es fehlt gleichzeitig an Kapazitäten. Die derzeitigen Lieferengpässe und der weiterhin bestehende Fachkräftemangel haben hierauf maßgeblichen Einfluss.

Auch im internationalen Vergleich ist der deutsche Senior Living Markt attraktiv: Zum einen durch die demografische Lage und zum anderen durch die politische Absicherung des Pflegesystems. Aktuell beziehen in Deutschland 4,1 Millionen Menschen Leistungen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung, davon werden 820.000 in vollstationären Pflegeheimen versorgt. Die deutsche Gesellschaft altert laut Studien – der zusätzliche Bedarf wird mit mehr als 300.000 vollstationären Pflegeplätzen bis 2030 und einem Wachstum des Sektors von 111 Prozent bis 2060 beziffert.

Sowohl die gesetzliche Pflegeversicherung wie auch die demografische Lage in Deutschland unterscheidet sich von denen europäischer Nachbarländer. Obwohl die gesetzliche Pflegeversicherung in der Regel nicht alle Kosten der Unterbringung in Pflegeheimen übernimmt, bietet sie eine stabile Basis für die Finanzierung der Heime und Pflegekräfte. Wenn zu pflegende Personen nicht in der Lage sind, die zusätzlichen Kosten selbst zu tragen, werden diese entweder auf die Familie übertragen oder im Falle von fehlenden finanziellen Ressourcen vom Staat übernommen.

Im Vergleich zu anderen Assetklassen spricht demnach einiges für den Senior Living Bereich – eine stabile Ausgangslage und Zukunftstrends, die diese Entwicklungen begünstigen, führen zu einer hohen Nachfrage der Investoren. Doch gibt es in der derzeitigen Lage auch Herausforderungen, die das Renditepotenzial schmälern können. Hier spielen besonders die gestiegenen Baukosten, erneut die geringe Verfügbarkeit von Arbeitskräften in der Pflege und steigende Betriebskosten eine Rolle. Dieses Gefüge ist die Sicherung der Qualität von Objekten und Betreibern entscheidend, um erfolgreiche Investments in Pflegeimmobilien zu garantieren. Dafür setzt die DLE Living GmbH auf eine ESG-Scorecard, die Betreiber selbst und deren Fonds und Assets auf Kriterien der Sozialverantwortung hin überprüft. Diese Bewertungskriterien wurden gemeinsam mit dem Partner ISS ESG entwickelt und unterliegen fortlaufenden Überprüfungen, um das Scoring durch proaktives Assetmanagement stetig zu verbessern. Die Umsetzung der ESG-Kriterien kann transparent verfolgt werden. Zu den Kriterien zählen bspw. die Prüfung des Qualitätsmanagements des Betreibers und dessen Prozesse zur Überwachung von ESG-bezogenen Vorfällen und der Richtlinien zu ethischem Geschäftsverhalten. Damit sichert die DLE Living die Qualität der Assets, die aufgrund der aktuellen Herausforderungen unter Druck geraten.